[양도세] 건물 (상가주택) 양도시 일부 층을 주택으로 인정받은 사례 (22.04)

한 건물에 주택으로 사용하는 부분과 상가로 사용하는 부분이 같이 있는 경우 이를 겸용주택이라 합니다.
겸용주택을 양도할 때는 주택 부분은 주택으로, 상가 부분은 상가로 보아 양도소득세가 과세되는데요.

 

겸용주택 외 다른 주택을 보유하고 있지 않은 경우

주택 부분은 1세대 1주택인 경우 비과세를 받을 수 있고, 12억원을 넘는 고가인 경우에는 최대 80%의 높은 장기보유특별공제율을 적용받을 수 있어 유리합니다. 이에 반해 상가 부분은 비과세는 없고, 장기보유특별공제율은 최대 30%가 적용되기 때문에 보다 높은 양도세를 내게 됩니다.

 

겸용주택 외 다른 주택이 또 있는 경우

조정대상지역 내에서 양도하는 경우에는 중과세율이 적용되고, 장특공제도 배제되어 오히려 상가보다 불리해집니다. 조정대상지역이 아닌 경우 전체 양도차익에 대해 양도소득세가 과세되므로 역시 상가에 비해 유리한 점은 없죠.

 

 

 

이처럼, 내가 양도하는 건물에 주택이 존재하는지 여부에 따라 양도소득세 과세금액이 차이가 나기 때문에 건물 내에 "주택"이 있는지에 대한 판단이 무엇보다 중요하고, 관련하여 조세불복 케이스도 많습니다.

 

오늘 소개해드릴 불복 사례는 "겸용주택 중 일부분이 주택에 해당하고, 1세대 1주택 비과세 요건을 충족했으므로 양도소득세 부과처분을 취소해야 한다는 납세자의 주장이 받아들여진 심판례" 입니다.

 

이 납세자는 해당 겸용주택 외의 다른 주택은 보유하고 있지 않았기 때문에 "주택으로 봐달라"는 주장을 한 것이죠. 그래야 1세대 1주택 비과세를 받아 양도세를 줄일 수 있으니까요.

 

납세자의 건물은 지하 1층 ~ 지상 3층의 건물로 이 중 3층을 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용해 양도소득세를 납부하였습니다.

이후, 국세청에서 양도소득세 조사를 실시하여 그 3층이 주택이 아니라 근린생활시설 (고시원)으로 사용했다고 판단하여 1세대 1주택 비과세를 부인하고, 양도소득세를 다시 고지하였습니다.

이 건물의 양도 시점 건축물대장에 따르면 해당 3층은 주택이 아닌 2종 근린생활시설 (사무소) 였습니다. 그럼에도 불구하고, 다음의 사실들을 근거로 조세심판원에서 해당 층은 "주택이 맞다" 고 판단했습니다.


1) 청구인이 제출한 쟁점부동산 3층의 거주사진, 이사업체 확인서, 고시원 입실자 DDD의 사실확인서, CCTV 화면 사진, 쟁점부동산 3층을 주거용으로 변경하면서 방문 등을 철거한 것과 관련된 사진, 등기우편물 수령내역 등에 따르면 청구인 및 청구인의 배우자가 쟁점부동산의 양도일(2019.6.17.) 현재 쟁점부동산의 3층에서 거주한 것으로 보이는 점

2) 청구인 및 청구인의 가족들은 쟁점부동산의 취득(2002.10.4.) 직후인 2002.11.2.에 쟁점부동산에 전입하였고, 청구인과 배우자는 2002.11.2.부터 2007.3.8.까지 4년 이상 쟁점부동산의 3층에서 실제 거주한 사실에 대해서는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없는 점

3) 청구인이 제출한 쟁점부동산 3층의 양도 당시 평면도에 따르면, 방, 거실, 주방, 화장실 등이 갖추어져 있어서 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 보이는 점

4) 청구인에게 고지된 재산세 부과 관련 등기우편(2018.5.9. 발송분 등)이 쟁점부동산 소재지로 송달된 사실이 확인됨.



소득세법 제88조에 따르면 주택을 다음과 같이 정의하고 있습니다.

“주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다.

이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.

주택으로 인정을 받기 위해 청구인은 " 음식물 쓰레기를 버리는 CCTV 자료, 해당 건물로 매일 돌아온 휴대폰의 위치기록, 해당 건물로 이사올 때 받은 이사짐 업체의 확인서와 영수증, 3층을 다시 주택으로 변경하면서 사용한 철거도구와 철거한 문 등의 사진 등"을 제출하였고, 이러한 자료 덕분에 양도시점에 실제 거주한 사실을 입증하여 주택으로 인정받은 것입니다.

---

2022년 1월 1일부터 고가 겸용주택에 대한 양도세 과세 방식이 바뀌었습니다. 과거에는 주택의 연면적이 주택외 부분의 연면적보다 큰 경우, 그 건물 전체를 주택으로 보아 양도소득세가 과세되었습니다. 만약에 1세대 1주택이었다면 비과세를 받을 수 있으므로 주택의 면적을 상가보다 약간 많게 함으로써 엄청난 절세효과를 누릴 수 있었죠.

그러나, 세법개정으로 인해 실제거래가액이 12억원을 초과하는 경우, 주택의 연면적이 상가의 연면적보다 크더라도 주택부분만 주택으로 보아 양도소득세를 계산하도록 변경되었습니다. 이에 따라, 전체 건물의 양도가액이 12억원을 넘는 경우 주택의 면적을 상가 면적보다 크게 하는 방식의 절세 방법은 불가능해졌습니다.

상가인지 주택인지에 따라 부가가치세 과세여부도 달라집니다. 따라서, 정확한 세금 신고를 위해서 매매계약 전에 세무사와 상담을 하는 것이 좋을 것입니다.

세무 상담, 계약 방법 : 로이세무회계