생활형 숙박시설 분양권의 주택수 포함 여부 (in 양도세)

조정대상지역의 경우 다주택자에 대한 중과 규정이 워낙 무섭다 보니, 주택 외 부동산 투자를 선호하시는 분들이 많습니다. 주택이 아닌 부동산 중 근생건물의 경우 아무리 꼬마빌딩이라고 해도 거래금액이 크다 보니 대중적이지는 않죠. 아마도 오피스텔이 비주거용 부동산 투자 시장에서는 가장 보편적이지 않을까 싶네요.

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오피스텔 외에도 생활형 숙박시설 (서비스드 레지던스) 이라는 것이 있습니다. 줄여서 생숙이라고 부르기도 하죠.

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종로에 위치한 서머셋 팰리스

 

​생숙은 주택법이 아닌 건축법 시행령에 규정되어 있는 건축물입니다.

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주택법이 아닌 건축법의 적용을 받으므로 분양가 상한제와 전매제한 등이 적용되지 않고, 일반형 숙박시설인 호텔 ·모텔과는 달리 취사가 가능하다는 장점이 있지만, 직접 주거용으로 사용하는 것은 원칙적으로 불법입니다.

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그럼에도 불구하고 실제 직접 주거용으로 사용한다면, 양도소득세는 공부상 용도 구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물은 1세대 1주택 판정시 주택으로 보고 있으므로 주택수에 포함되게 됩니다. 

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한편, 2021.1.1 이후 취득하는 분양권부터는 1세대 1주택 비과세 판정 및 중과대상 주택수 판정시 분양권을 주택수에 산입하도록 소득세법이 개정된 바 있습니다. 양도소득세를 계산할 때 얘기입니다.

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이 “분양권”의 범위에 생숙 분양권도 포함되는 것일까요?

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결론부터 말씀드리면, “생숙 분양권은 양도세 계산시 주택수에 포함되지 않습니다.”

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소득세법상 분양권이란 주택법 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 주택의 분양권을 말하고, 이 대통령령으로 정하는 법률에 생숙을 규정한 ‘건축법’은 열거하고 있지 않기 때문입니다.

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국세청에서도 최근 이에 대한 질의에서 생숙 분양권은 양도세 계산시 주택수에 포함되지 않는다고 답변한 바 있습니다.

 

서면-2021-법규재산-5635, 2022.02.25
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o 2021.1.1. 이후 취득한 ‘생활형 숙박시설 분양권’을 주택 분양권으로 보아 1세대 1주택 비과세 및 다주택 중과세율 판정 시 주택 수에 포함하는지 여부
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【회신】
귀 서면질의의 경우, 「건축법 시행령」 별표1 제15호가목에 따른 생활숙박시설을 공급받는 자로 선정된 지위는 「소득세법」 제88조제10호에 따른 분양권에 해당하지 아니하는 것임.

 

올해 상반기 중에 양도세 중과 유예 법안이 정치권에서 생산될 것 같습니다. 다만, 이는 한시적 유예일 가능성이 높고 단기 양도의 경우에는 여전히 60~70%의 높은 세율이 적용됩니다. 단기 양도란 2년 이내 양도하는 것을 말하는데 양도세 중과 유예가 2년 넘게 적용되지는 않을 것이므로, 올해 취득하는 부동산은 중과 유예로 낮은 세율을 적용받지 못할 확률이 매우매우 높습니다. 따라서, 부동산을 취득하기 전에 (특히, 그 부동산이 조정대상지역에 소재하고 있는 경우) 주택수에 포함되는 부동산인지 등을 잘 살펴서 의사결정하시기 바랍니다.

 

 

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양도세는 계산 자체는 별로 복잡하지 않지만 판단해야 할 것들이 많습니다. 양도세 신고를 하기 전, 양도인이 보유하고 있는 또는 최근에 보유했던 모든 부동산 목록을 우선 테이블 위에 올려 놓고, 양도한 자산의 비과세 여부 부터, 장특공제의 적용 여부, 세율의 판단 등이 이루어져야 합니다.

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만일 오직 1주택만 계속해서 보유하면서 거주하였고 그 주택을 양도하는 경우라면, 양도소득세는 홈택스에서 셀프로 신고하셔도 됩니다. 할 수만 있다면 그게 경제적으로 이득이겠죠.

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그게 아니라면, 세무사가 양도인의 보유 현황을 파악해 관련 세법을 검토하고 최근 국세청의 과세 트렌드 등을 파악하여야만 적법한 신고가 이루어질 수 있습니다. (적법한 신고란 법의 테두리 내에서 비과세나 세감면 혜택을 최대로 받는 것을 의미합니다. )

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written by 로이세무회계

 

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