부담부 증여시 전세보증금이 있는 경우 양도차익 계산방법 (서면-2022-법규재산-1932, 2022.06.21)

저당권이 설정돼 있거나 전세권이 등기된 재산을 그 채무액까지 증여하는 것을 부담부 증여라고 합니다. 이 경우 증여세 과세표준 계산을 위해서는 해당 자산에 대한 시가평가가 선행되어야 합니다.

 

상증세법 제66조에서 저당권 등이 설정된 재산에 대해 특례 평가규정을 두고 있어서 "상증세법 제60조 및 동법 시행령 제61조에 따른 평가액"과 "상증세법 시행령 제63조에 따라 평가한 금액" 중 큰 금액을 해당 자산의 시가로 봅니다. 

 

임대료가 없는 부동산의 경우 임대보증금이 기준시가 (개별주택가격)보다 크다면 결국 임대료 등의 환산가액으로 산정한 금액과 해당 자산에 담보된 채권액 또는 전세권의 금액이 같게되는 현상이 발생하는데요, 

 

본 예규는 이러한 경우에 채무를 이전하는 (양도하는) 자의 양도차익 계산시 취득가액을 기준시가로 해야 하는지 일반 실가로 해야 하는지에 대한 질의에 답한 것입니다.  

 

【문서번호】 서면-2022-법규재산-1932, 2022.06.21

【질의】

(사실관계)

o ’22.3월 임대차계약＊이 체결된 다세대주택＊＊을 부담부 증여함
＊임대보증금은 1.7억원이며, 임대료는 없음
＊＊「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격 : 증여당시 105백만원이며 상증법 §60①ㆍ②에 따라 시가를 산정하기 어려운 것으로 전제

(질의내용)
o 부담부증여 시 양도가액을 상증법 §61 ⑤에 따라 ‘임대료 등의 환산가액’으로 산정한 금액과 상증법 §66에 따라 저당권 등이 설정된 재산의 평가한 가액이 같은 경우
- 양도차익을 계산할 때, 취득가액을 기준시가로 산정해야 하는지 여부

【회신】
부담부증여에 따른 양도로 보는 부분의 양도가액 산정시 「상속세 및 증여세법」제61조 제5항에 따른 임대료 등을 기준으로 하여 평가한 환산가액(이하 “임대료 등의 환산가액”)과 같은 법 제66조에 따른 저당권 등이 설정된 재산평가의 특례에 따른 평가액이 동일한 경우, “임대료 등의 환산가액”에 의하여 산정한 것으로 보는 것임.

 

결론은 기준시가로 취득가액을 계산해야 합니다. 

 

 

 

written by 로이세무회계

 

 

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