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협의이혼 과정에서 새로 취득한 주택에 취득세 일시적 2주택 적용여부 (심판례) 현행 지방세법 중 취득세 관련 규정에 따르면, 주택을 1채 보유한 상태에서 조정대상지역 내 주택 1채를 추가 취득할 때는 취득세가 중과됩니다. 주택의 취득세율은 본래 1~3%의 세율이 적용되지만, 중과되는 취득세율은 8%로 훨씬 높습니다. 이는 한 사람이 주택을 여러 채 보유하는 것을 어렵게 만들고, 더 나아가 높은 지방세율을 부담시킴으로써 사회적인 책임을 지우도록 하기 위해 2020년 8월 12일 취득분부터 도입된 규정입니다. 그런데, 주택을 2채 보유하려는 의도없이 단지 잔금일 등의 문제로 일시적으로 2주택을 보유하는 경우까지 높은 취득세율을 부담하도록 하는 것은 본 규정의 취지와 맞지 않기 때문에, 이런 경우에는 예외규정을 두어 중과세율을 배제하도록 하고 있습니다. 예외규정을 들여다보면, 일시적.. 2023. 4. 24.
일부 공실인 임대 부동산을 매매할 때의 포괄양수도 문제 (부가세) 주택을 양도하는 경우 부가가치세가 과세되지 않기 떄문에 부가세를 신경쓰지 않지만, 주택이 아닌 부동산을 양도시에는 부가가치세가 과세되는 것이 원칙입니다. 상가 등 업무용으로 사용 중인 건물, 오피스텔(업무용) 등이 그 대상이고, 건물분 양도가액의 10%만큼 부가가치세가 과세됩니다. 오피스텔이야 통으로 매각하는 경우가 아니면 거래대금이 크지 않지만, 건물은 거래대금이 상당히 큰 편이기 때문에 부가가치세는 엄청난 부담이죠. 이런 경우에 부가가치세법상 포괄양수도 요건을 갖춘다면 부가가치세가 과세되지 않습니다. (자세한 내용은 아래 글 참조) 건물 매매시 적용되는 사업의 포괄양수도주택에 대한 규제가 너무 심해지다보니, 꼬마빌딩 매매거래가 상당히 많았었죠. 서울의 경우 주택 가격이 한채에 30억원이 넘는 .. 2023. 1. 13.
부동산임대 공동 사업자, 대출 이자비용은 소득세에서 비용처리 될까? 부동산임대업을 개인이 영위할 때 단독명의로 하는 경우도 있지만, 자금조달의 문제 아니면 자녀에게 단계적으로 증여하기 위한 목적으로 공동사업의 형태를 띄는 경우가 많습니다. 공동사업의 경우 공동사업장을 하나의 거주자로 보아 공동사업장별로 사업소득의 소득금액을 계산하고, 이후 각 구성원간에 약정된 손익분배비율 (손익분배비율이 없는 경우 '지분비율') 에 따라 소득금액을 분배하여, 각 공동사업자가 자신이 분배받은 소득에 대해 종합소득세를 신고 납부하게 되는데요. 부동산에 담보된 근저당권 채무를 필요경비로 모두 공제할 수 있는지 여부는 빈번하게 쟁점이 됩니다. 소득세법 집행기준에 따르면, "공동사업에 출자하기 위하여 차입한 금액에 대한 지급이자는 해당 공동사업장의 사업과 관련한 차입금 지급이자로 볼 수.. 2022. 11. 4.
꼬마빌딩 증여세, 국세청이 자체 감정평가하여 추징한 사례 꼬마빌딩은 증여를 고려하는 분들이 많습니다. 지가는 계속 상승할 것으로 기대되고, 월세수익도 발생하는 보물같은 자산이므로 자녀에게 물려주고 싶은 것이죠. "증여세는 오늘이 가장 싸다"는 말이 있습니다. 이는 부동산 가치의 계속된 상승을 기본 전제로 한 말이겠지만, 세금 정책의 변화까지도 고려한 표현으로 봐도 무방할 것 같습니다. 증여세 과세는 계속해서 증여 자산의 시가를 최대한 반영하는 방향으로 변화해 왔기 때문이죠. 단독주택이나 다가구 주택, 꼬마빌딩 같은 부동산은 비표준화된 재산이고, 개별 건물의 특징에 따라 바로 옆에 위치해있다고 해도 가격이 천차만별이기 때문에 시가를 산정하는 것이 쉬운일이 아닙니다. 그래서 과거에는 그냥 보충적 평가방법 이라는 이름으로 기준시가로 증여세를 신고했습니다. 기.. 2022. 8. 3.
부담부 증여시 전세보증금이 있는 경우 양도차익 계산방법 (서면-2022-법규재산-1932, 2022.06.21) 저당권이 설정돼 있거나 전세권이 등기된 재산을 그 채무액까지 증여하는 것을 부담부 증여라고 합니다. 이 경우 증여세 과세표준 계산을 위해서는 해당 자산에 대한 시가평가가 선행되어야 합니다. 상증세법 제66조에서 저당권 등이 설정된 재산에 대해 특례 평가규정을 두고 있어서 "상증세법 제60조 및 동법 시행령 제61조에 따른 평가액"과 "상증세법 시행령 제63조에 따라 평가한 금액" 중 큰 금액을 해당 자산의 시가로 봅니다. 임대료가 없는 부동산의 경우 임대보증금이 기준시가 (개별주택가격)보다 크다면 결국 임대료 등의 환산가액으로 산정한 금액과 해당 자산에 담보된 채권액 또는 전세권의 금액이 같게되는 현상이 발생하는데요, 본 예규는 이러한 경우에 채무를 이전하는 (양도하는) 자의 양도차익 계산시 취득가.. 2022. 7. 7.

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