[법인] 법인세법상 업무무관자산, 부동산

 

 

법인명의로 부동산이나 동산을 취득하는 경우가 많습니다. 법인과 개인은 별도의 법인격을 가지므로 법인이 보유한 부동산 등은 대표자 주주 1인으로 구성된 법인이라고 하더라도 그 대표가 보유한 것으로 보지 않습니다.

 

이 점을 이용해 보유세를 줄이거나, 양도차익에 대해 저율의 법인세를 적용받도록 하기 위해 법인명의로 자산을 취득하는 분들이 종종 있습니다.  

 

그러나, 법인이 취득한 자산이 법인세법상 업무무관자산으로 분류된다면 아래와 같은 세법상 불이익이 있습니다.

 

(1) 업무무관자산 관련 지급이자 손금불산입
(2) 보유단계 세금 (재산세, 자동차세, 종부세)은 전액 손금불산입 
(3) 수선비, 유지비, 감가상각비 손금불산입  

* 손금불산입이란 회계상 비용처리가 되었더라도 법인세 계산시엔 비용 인정하지 않겠다는 것을 의미합니다. 

 

이 중 (1) 업무무관자산 관련 지급이자 손금불산입은 법인이 지출하는 이자비용 중 일부가 업무무관자산의 취득을 위해 사용되었다고 보고 그 이자비용 중 일부를 인정하지 않는 것입니다. 

 

 

업무무관자산의 경우 보유단계에만 제재가 있습니다. 

즉, 취득시에는 그 취득가액과 취득부대비용이 세법상 자산으로 인정되며, 양도시에는 처분가액은 익금, 처분시 장부가액은 손금으로 인정됩니다. 이에 따라 업무무관자산을 보유하면서 발생한 비용들은 부인되고, 팔 때 생긴 양도차익은 과세되는 효과가 있습니다. 

 

 

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현행 법인세법에서는 업무무관자산의 범위를 아래와 같이 규정하고 있습니다. 

 

 

1. 업무무관 부동산의 범위 

 

첫번째,  유예기간 경과 후에도 법인의 업무에 직접 사용하지 않고 보유 중인 부동산

 

업무와 관련없이 취득한 부동산이라고 해도 아래 유예기간이 경과하기 전까지의 기간 중에 있는 부동산은 업무무관 부동산으로 보지 않습니다. 

유예기간 [ 업무와 관련없이 보유하고 있어도 세법상 불이익은 없는 기간 ]
 
1. 건축물 또는 시설물 신축용 토지 : 취득일부터 5년
2. 부동산매매업 및 건물 건설업을 주업으로 하는 법인이 취득한 매매용부동산 : 취득일부터 5년 
3. 나머지 부동산 : 취득일부터 2년 

* 유예기간의 기산일은 그 부동산을 실질적으로 보유할 수 있게 된 때를 기준으로 합니다.
** 부득이한 사유 (법령의 규정에 의해 사용이 금지 또는 제한된 부동산, 건축허가 또는 착공에 제한된 토지 등) 가 있는 경우 예외를 인정해줍니다. 

다만, 해당 부동산을 업무에 직접 사용하지 않은 기간 중 유예기간과 겹치는 기간을 제외한 기간만 업무에 사용하지 않은 것으로 봅니다.  즉, 유예기간 경과일 이후부터 업무무관 부동산에 해당합니다. 

 

 

 

두번째,  부동산을 취득한 후 법인의 업무에 직접 사용하지 않고 양도하는 부동산 

 

계속해서 업무에 직접 사용하지 않고, 부동산을 양도한다면 "취득일"부터 양도일까지는 업무무관 부동산에 해당합니다. 즉, 취득시점으로 다시 돌아가 소급해서 업무무관자산에 해당하는 것으로 보는 것입니다. 

 

부동산매매업을 주업으로 하는 법인이 매매용 부동산을 유예기간인 취득일로부터 5년 이내 양도하는 경우 해당 부동산은 업무무관 부동산으로 보지 않습니다.

 

( 만일, 부동산 매매업법인이 유예기간이 지나 양도하는 경우에는 유예기간이 지난 다음날부터 양도하는 날까지의 기간을 업무와 관련이 없는 기간으로 봅니다.  [대법원 2018.5.11. 선고 2014두 44342 판결]  ) 

 

 

 

세번째,  건축물이 없는 토지를 임대한 경우 

 

공장, 건축물의 부속토지 등 법인의 업무에 직접 사용하던 토지를 임대하는 경우를 제외하며, 토지를 임대하던 중 법인이 건설에 착공하거나 임차인이 법인의 동의를 얻어 건설에 착공한 경우에는 그 착공일부터는 업무에 직접 사용하는 부동산으로 봅니다. 

 

 

 

 

 

 

2. 업무무관 동산의 범위

 

 

첫번째,  서화 및 골동품. 

 

다만, 장식, 환경미화 등의 목적으로 사무실, 복도 등 여러 사람이 볼 수 있는 공간에 상시 비치하는 것은 업무무관 자산으로보지 않습니다. 

참고로, 

장식이나 환경미화 등의 목적으로 여러 사람이 볼 수 있는 사무실, 복도 등에 비치하는 미술품의 경우 취득가액이 점당 1,000만원 이하라면 세법상 손금 (비용) 으로 인정됩니다. 

( 점당 1,000만원을 초과하는 경우 비용처리가 되지 않으며, 감가상각도 되지 않습니다.) 

 

두번째,  업무에 직접 사용되지 않는 자동차, 선박, 항공기  

세번째,  기타 위와 유사한 자산으로서 법인의 업무에 직접 사용되지 않는 자산 

 

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업무무관자산의 경우 기말 (12월 31일) 을 기준으로 판단하는 것이 아닙니다. 해당 년도 중 업무와 무관하게 보유한 자산이 있다면, 그 기간에 대응하는 비용이 부인된다는 특징이 있습니다. 

 

따라서, 법인명의로 부동산 등을 취득할 때에는 업무무관자산 관련 비용 부인 등의 세법상 불이익을 받을 가능성이 있는지를 세무사와 사전에 검토하는 것이 좋을 것입니다. 

 

또한, 매년 보유중인 업무무관자산의 유예기간이 경과했는지 여부를 체크해서 기간이 경과하기 전에 사용 또는 처분을 고려해야 합니다.  

 

 

 

 

written by 로이세무회계 

 

 

 

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