법인이 주택을 양도하는 경우 부담해야 하는 세금

 

정부의 주택 투기 방지 대책의 일환으로 개인의 양도소득세 부담은 엄청나게 커졌습니다. 21년 현재 기준으로 개인이 주택을 양도시, 최대 70%의 세율 (1년미만 보유시)이 적용됩니다.    

 

반면에, 법인이 주택을 양도하는 경우에는 그 처분이익에 대한 법인세는 10% ~ 20% 수준에 불과하고, 여기에 가산되는 토지 등 양도소득에 대한 법인세를 더해도 세율이 30% ~ 40% 수준에 불과하다보니 2020년에 많은 분들이 부동산 매매업 법인을 설립하였습니다.  물론, 대부분 1인 주주 법인이거나 가족이 주주인 법인이었죠. 

 

정부는 이를 변칙적인 투기로 보아 제제하기 위해 2020년에 주요한 두가지 조치를 내놨는데요,

 

첫번째가 "개인 유사법인에 대한 유보소득 과세 (이하 '가족법인에 대한 유보소득 과세')" 제도이고,

두번째가 "법인의 주택, 별장 양도소득에 대한 추가 법인세율 상향 조정" 제도 입니다. 

 

 

 

1. 가족법인에 대한 유보소득 과세 제도  →  개정안 폐기, 제도 도입 보류 

 

21년 1월 1일 개시하는 사업연도분부터 적용될 예정이었으나, 이 제도는 학계와 여론 반발로 국회 문턱을 넘지 못하고 보류 처리됐습니다.  

 

주요 내용은 최대주주 및 특수관계자가 80% 이상의 지분을 보유한 법인이 일정 수준 이상의 사내유보금을 쌓아둘 경우, 이를 배당으로 간주해 해당 주주에게 배당소득세를 과세하겠다는 것입니다.

법인의 경우 벌어들인 이익에 대해 법인세가 과세된 후 개인 주주에게 잉여금을 분배시 또 다시 배당소득세가 과세되다보니, 가족 법인의 주주들이 배당을 받지 않고 사내 유보금으로 놔둔채 사용하는 경우가 더러 있었습니다.

정부는 이러한 조세회피를 방지하고, 개인사업자와의 세부담 형평성 제고 등을 위해 당초 제도 도입을 추진했었죠.  

 

그러나 중소기업들의 경우 탈세와 무관하게 사업 성격상 정상적인 영업활동이나 경영활동을 위해 보유하고 있는 사내 유보금도 많고, 제도 도입시 정상적인 영업활동을 수행하는 기업까지 선의의 피해를 보게 될 가능성이 크다는 업계와 학계 반발이 컸고 결국 도입 보류되었습니다.

 

그러나 완전히 폐기된 것은 아니므로, 향후에 제도를 정비하여 비슷한 형태로 다시 입법 추진 될 수 있습니다. 

(21년 7월 26일 발표된 세법개정안에는 포함되지 않았습니다.)

 

 

 

2. 법인의 주택, 별장 양도소득에 대한 추가 법인세율 상향 조정  →  법률 제17476호, 2020. 08. 18. 일부개정

 

이 제도는 원래도 있었던 제도입니다.  법인을 통한 부동산 투기를 방지하기 위해 2013년 부터 도입된 중과제도로 2016년 1월 1일부터는 중소기업에도 적용되고 있습니다. 

 

2020년 개정 법률에 따라 21년 1월 1일 이후 양도하는 분부터는 다음과 같이 세율이 인상되었고, 과세대상에 주택을 취득하기 위한 권리 (입주권, 분양권)가 추가되었습니다. 

 

종전	개정
법인의 토지 등 양도시 추가세율 적용 및 적용대상  · (양도대상)  주택, 별장  · (적용세율)  법인세율 (10~25%) + 추가 10%	법인의 토지 등 양도시 추가세율 적용 및 적용대상  · (양도대상)  주택, 별장, 주택을 취득하기 위한 권리 (입주권, 분양권) 추가  · (적용세율)  법인세율 (10~25%) + 추가 20%

 

이에 따라 현재 과세대상은 투기지역 내의 부동산 / 주택 (그 부속토지 포함) / 비사업용토지 / 주택을 취득하기 위한 권리로서 조합원 입주권 및 분양권 이며,  '법정 요건을 충족한 농어촌 주택과 그 부속토지', '직원 등에게 제공하는 사택으로 사택제공기간이 10년 이상인 주택 등'은 과세 제외됩니다. 그 밖에도 과세가 제외되는 case 가 더 존재하므로 이 부분은 개인 사정에 맞게 세무사와 상담이 필요합니다. 

 

즉, 2021년부터는 부동산 매매업 법인을 설립하여 주택을 매수하고, 이를 양도하는 경우 그 처분이익에 대해 약 30% ~ 45% 의 법인세가 과세되고,  그 처분이익이 주주 개인에게 귀속되는 경우에는 배당소득세가 (2천만원 미만시 14% 세율로 분리과세 종결), 직원에게 귀속되는 경우에는 근로소득세가 추가 과세되는 것입니다. 

 

비록 법률 개정으로 세율이 인상되기는 했지만, 여전히 처분이익 (양도차익) 에 대해 부담하는 세율은 개인보다 낮습니다.  다만, 법인은 회계 장부작성이 의무가 있어 기장료를 부담해야 하고, 법인세 이후 주주가 자금을 회수할 때 소득세가 한번 더 과세되며, 법인에게만 적용되는 취득세 중과 규정이 있어 매매가 잦을 경우 취득세 부담이 크게 증가할 수 있으므로 법인이 개인에 비해 절세 측면에서 무조건 유리하다고 단정할 수는 없습니다. 

 

부동산 임대업, 매매업 영위시 법인이 유리한지, 개인이 유리한지에 대해서는 다음 칼럼에서 한 번 더 다루도록 하겠습니다. 

 

 

 

 

written by 로이세무회계

 

 

 

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