[부동산 임대업] 부동산 임대업, 세금계산서 발급은 언제까지?

주택만 임대하는 것이 아니라면, 부동산 임대업을 영위하는 분들은 모두 세금계산서를 발행해야 합니다. 주택 외의 건물 임대료는 부가가치세 과세 대상 용역의 공급에 해당하기 때문이죠.

 

세금계산서 발급은 세법상 아주 중요한 의무입니다.

 

대가를 지불하는 사람 (공급받는자, 매입자) 입장에서는
정해진 기한 내에 세금계산서를 받아야만 매입세액공제를 받을 수 있고, 소득세나 법인세 신고시 비용처리가 가능합니다.

 

그래서 간혹 거래 사실이 없음에도 가짜 세금계산서 ('가공세금계산서' 라고 합니다.) 를 발급받는 사업자들도 있죠.

 

( 가짜 세금계산서를 발급하거나 수취하는 것은 상당히 높은 수준의 가산세를 부담해야 할 뿐만 아니라, 조세포탈범으로 처벌 받을 수 있는 등 엄연한 범죄입니다. 따라서 누군가에게 제안을 받으시는 경우에도 절대 응하시면 안됩니다.)

 

대가를 받는 사람 (공급자, 매출 거래처) 입장에서는
세금계산서 발급 의무가 있으므로 이를 발급하지 않거나 잘못된 시기에 발급하면 가산세를 부담하게 되고,
소득세나 법인세 신고시 매출로도 신고하지 않는다면 "매출누락"에 해당하여 상당한 수준의 가산세를 부담해야 합니다.

 

매출누락의 경우 사업자 분들은 다른 통장들을 사용해서 국세청 모르게 할 수 있다고 생각하시지만, 국세청은 우리가 생각하는 것보다 많은 금융정보를 가지고 있습니다. 결국에는 다 걸리고, 나중에 가서 엄청난 금액의 가산세를 부담하게 됩니다.         

     

 * 매출누락에 대해서는 다음 칼럼에서 보다 상세히 적도록 하겠습니다.

 

세금계산서는 아무때나 발행하면 되는 것이 아니고, 세법상 정해진 발급시기에 발급해야 하고,

이를 어길시 불필요한 가산세를 부담하게 됩니다.

 

부동산 임대업의 세금계산서 발급일에 대해 아주아주 간단히 정리해보도록 하겠습니다.

계약의 형태나 지급시기 등에 따라 세금계산서 발급 의무일은 달라질 수 있으므로,

정확한 발급시기는 세금 전문가인 세무사와 상담하신 후 처리해야 합니다.

 

 

 

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부동산 임대업은 '용역' 의 공급에 해당합니다.

 

1. 세금계산서 발급의 대원칙? 

    용역을 공급할 때 (용역의 공급시기)에 발급하는 것이 원칙입니다.

 

2. 부동산 임대업 용역의 공급시기는?

    대가의 각 부분을 받기로 한 때. 즉, 계약서상 돈 받기로 한 때 입니다.

 

3. 그러면, 원칙적인 세금계산서 발급일은? 

   원칙은 임대차 계약서상 돈 받기로 한 날 돈 받고, 그 날 바로 세금계산서 발행하는 것입니다.

 

4. 하지만 보통 실무적으로는 이렇게 합니다.

 

방법1. 돈 받고, 그 다음달 10일이 되기 전에 전달에 속하는 세금계산서를 일괄 발행합니다.

          ex) 11월분 임대료를 11월 30일에 수령하고, 12월 10일에 세금계산서를 발행하는 것

 

방법2. 돈은 11월 30일에 받기로 했지만, 11월 10일에 먼저 세금계산서를 발행합니다.

          위의 방법 1. 보다는 흔하지 않지만 임차인들이 요구하는 경우가 있어서 이렇게도 합니다.

          다만, 이렇게 하려면 계약서, 약정서 등에 이러한 내용이 반영되어 있어야 하는 등 일정 요건을 준수해야 합니다.

          그렇지 않으면 사실과 다른 세금계산서로서 가산세가 부과됩니다. 

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간혹, 임대료를 매월 지급하는 것이 아니라 1년치를 선불로 받거나 후불로 받는 경우가 있습니다.

이 경우에는 기간별로 안분해서 세금계산서를 발행해야 합니다.

 

만일, 세금계산서에 금액을 잘못 기재했거나, 계약이 취소된 경우 등에는 "수정세금계산서"라는 것을 발급해야 합니다.

이때 수정세금계산서 발급 사유가 무엇이냐에 따라 세금계산서 작성일자를 달리 기재해야 하고, 이에 따라 가산세 유무도 달라집니다.

 

건물이 주택과 상가가 함께 있는 겸용주택인 경우에는 면세분과 과세분을 안분하여 세금계산서를 발행해야 합니다.

면세분에 대해서는 세금계산서를 발급하지 않는 것입니다.

 

세금계산서 발급 관련하여 막히는 부분이나 혼동되는 부분이 있으면 반드시 세무사와 상담 후 처리해야 합니다.

 

2022년부터 세금계산서 발행 관련 내용이 개정되었으므로, 이 부분도 아래 링크에서 꼭 확인해보세요.

 

세금계산서 규정, 2022년부터 바뀌었습니다.

 

 

 

written by  로이세무회계

 

 

 

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