[부동산 임대업] 일부 공실인 임대 부동산을 매매할 때의 포괄양수도 문제 (부가세)

주택을 양도하는 경우 부가가치세가 과세되지 않기 떄문에 부가세를 신경쓰지 않지만, 주택이 아닌 부동산을 양도시에는 부가가치세가 과세되는 것이 원칙입니다.

 

상가 등 업무용으로 사용 중인 건물, 오피스텔(업무용) 등이 그 대상이고, 건물분 양도가액의 10%만큼 부가가치세가 과세됩니다. 오피스텔이야 통으로 매각하는 경우가 아니면 거래대금이 크지 않지만, 건물은 거래대금이 상당히 큰 편이기 때문에 부가가치세는 엄청난 부담이죠. 

 

이런 경우에 부가가치세법상 포괄양수도 요건을 갖춘다면 부가가치세가 과세되지 않습니다.  

(자세한 내용은 아래 글 참조) 

 

건물 매매시 적용되는 사업의 포괄양수도

 

문제는 건물 중 일부 호실이 "공실" 상태인 경우입니다. 

기존 과세당국의 해석은 이 경우 포괄양수도 요건이 인정되지 않는 것으로 봤습니다. 

 

그러나, 지난 2022년 10월에 기존 해석과 배치되는 심판례가 나왔습니다. 

 

쟁점상가가 공실상태에서 이에 귀속된 권리와 의무의 승계 없이 양도된 것은 청구인들과 양수인 간의 의사와 관계없는 불가피한 사정으로 그와 같은 사정만으로는 청구인들과 양수인 간 체결된 사업포괄양수도계약을 부인하기는 어렵다고 하겠다.

 

 

 

조심 2022서6800 (2022.10.20)

주문

OOO서장이 2022.4.6. 청구인 aaa에게 한 2021년 제2기 부가가치세 OOO원의 부과처분 및 청구인 bbb에게 한 2021년 제2기 부가가치세 OOO원의 부과처분은 이를 각 취소한다.

이유

1. 처분개요

가. 청구인 aaa·bbb(이하 “청구인들”이라 한다)은 보유하고 있던 OOO(이하 “OOO호”라 한다)·OOO호(이하 “OOO호”라 하고, OOO호와 합하여 “쟁점상가”라 한다)를 아래 ＜표1＞과 같이 ccc에게 매도한 후 이를 「부가가치세법」제10조 제9항 제2호에 따른 사업의 포괄양도에 해당한다고 보아 쟁점상가의 양도가액을 부가가치세 과세표준에서 제외하여 2021년 제2기 부가가치세 확정신고를 하였다.

＜표1＞ 쟁점상가 취득 및 양도 현황

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나. 처분청은 청구인들이 공실상태인 쟁점상가를 임차인의 승계 없이 양도한 이상 이는 「부가가치세법」제10조 제9항 제2호에 따른 사업의 포괄양도에 해당하지 않는다고 보아 2022.4.6. 청구인 aaa에게 2021년 제2기 부가가치세 OOO원(가산세 OOO원 포함), 청구인 bbb에게 2021년 제2기 부가가치세 OOO원(가산세 OOO원 포함)을 경정ㆍ고지하였다.

다. 청구인들은 이에 불복하여 2022.6.23. 심판청구를 각 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

쟁점상가의 양도는 사업의 포괄양도에 해당하므로 이를 부가가치세 과세대상으로 보아 과세한 처분은 위법하다.

(1) 대법원 판례에 의하면, 「부가가치세법」제10조 제9항 제2호에 따라 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도라 함은 사업용 재산을 비롯한 물적ㆍ인적 시설 및 권리와 의무를 포괄적으로 양도하여 사업의 동일성을 유지하면서 경영주체만을 교체하는 것을 의미한다(대법원 2007.12.28. 선고 2007두22184 판결 등 참조).

(2) 아래의 사실관계를 종합하면, 쟁점상가의 양도는 사업의 포괄적 양도에 해당한다고 보아야 한다.

(가) 청구인들은 쟁점상가를 취득하기로 약정한 2015.3.27.을 개업일로 하여 부동산 임대업을 영위하는 것으로 사업자등록을 마쳤고, 아래 ＜표2＞와 같이 실제 부동산 임대업을 영위하였으며 ccc과 사업포괄양수도계약을 작성한 후 양수인인 ccc의 사업자등록일 2021.10.8. 전날인 2021.10.7.을 폐업일자로 하여 부동산 임대업 폐업신고를 마쳤다.

＜표2＞ 쟁점상가 임대차 내역

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(나) 또한 쟁점상가의 양수인인 ccc은 2021.10.8.을 개업일로 하여 부동산 임대업을 영위하는 것으로 사업자등록을 마친 후 현재까지 부동산 임대업을 영위하고 있는바, 쟁점상가 양도의 경우 사업의 동일성을 유지하면서 경영주체만 교체된 경우에 해당한다.

(3) 처분청은 청구인들이 쟁점상가를 양도하던 2021.10.22. 당시 공실상태였다는 이유만으로 이를 사업의 포괄양도가 아닌 재화의 공급으로 보았으나, 이는 양도시점의 종합적인 사실관계를 바탕으로 판단하여야 하는 것이지 단순히 양도당시 공실상태였다는 이유만으로 사업의 동질성을 부정하는 것은 부당하다.

(가) OOO호의 임차인인 ddd은 OOO를 운영하던 중 더 넓은 공간의 상가를 사용하기 위해 2021년 2월 사업장을 2층으로 이전하였고, OOO호의 임차인인 eee도 이를 따라 OOO을 2층으로 이전하고자 자진퇴거를 요청하였는바, 청구인 bbb이 이를 승낙하여 임대차계약이 2021.3.31. 종료되었다.

(나) 한편, OOO호 임차인 ddd은 OOO호의 임차인을 학원사업자로 제한할 것을 종용하면서 OOO호의 임대차계약을 종료하지 아니하였는바, 청구인들로서는 OOO호가 공실인 상태로 OOO호 임차인을 구하는데 많은 어려움이 있었다.

(다) 임차인을 구하려는 노력이 계속되던 중 같은 건물 3층에서 안과를 운영하는 fff가 쟁점상가에 관심을 보였고, ddd은 여전히 학원사업자로 임차인을 제한할 것을 고집하였으나, OOOㆍOOOㆍOOO를 제외한 병원업은 임차인으로 들여도 좋다는 묵시적 동의를 함에 따라 청구인들은 fff와 쟁점상가 임대차계약을 진행하고자 하였다.

(라) 그러던 중 ccc이 쟁점상가를 매수할 의사가 있음을 공인중개사를 통해 알려왔고, ddd과의 분쟁에 심신이 지쳐있던 청구인들은 영위하던 부동산 임대업을 ccc에게 포괄양수도하기로 하고 2021.10.6. 사업포괄양수도계약을 체결하였다.

(마) 이러한 사실관계를 종합하면, 쟁점상가의 임대차계약종료에 청구인들의 귀책사유가 없고, 청구인들은 임차인을 구하려는 노력을 게을리하지 아니하였으며 부득이한 사정으로 쟁점상가가 공실상태가 됨에 따라 임차인 승계만 이루어지지 아니하였을 뿐 사업의 포괄양수도가 있는 것으로 보아야 한다.

나. 처분청 의견

청구인들은 임차인의 승계 없이 쟁점상가를 공실상태로 양도하였으므로 이는 사업의 포괄양도가 아닌 재화의 공급으로 보아야 한다.

(1) 다수의 판례와 예규는 임대차계약기간이 만료되어 공실상태인 상가를 양도하는 경우에는 이를 사업의 포괄양도에 해당되지 않는다고 판단하였다(조심 2019인1756, 2019.6.13., 조심 2019서4208, 2019.3.5., 국세청 사전-2020-법령해석부가-0953, 2020.11.4. 등 참조).

(2) 부동산 임대업을 영위하는 사업자가 사업을 포괄양도하기 위해서는 양도하는 시점에 물적 시설인 부동산을 승계하는 것뿐만 아니라 부동산에 귀속되어 있는 모든 권리와 의무(임차보증금반환채무 등)을 승계하여야 사업의 동일성이 유지된다고 볼 수 있는 것으로 쟁점상가가 공실상태에 있어 임차와 관련한 권리 및 의무가 승계되지 않은 이상 이는 사업의 포괄양도로 볼 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점상가의 양도가 사업의 포괄양도에 해당하지 않는다고 보아 부가가치세를 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령

생략

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점상가의 등기사항전부증명서에 의하면, 청구인들은 2015.9.21. 쟁점상가를 취득한 후(매매계약일 2015.3.27.) 2021.10.22. 이를 ccc에게 양도하였고(매매계약일 2021.10.6.), 쟁점상가 중 OOO호에는 2015.9.21. ddd을 전세권자로 하여 전세금 OOO원의 전세권이 설정되었다가 2021.10.5. 해지된 것으로 나타난다.

(2) 청구인들이 제출한 사업자등록증 및 폐업사실증명원의 주요 내용은 아래 ＜표3＞과 같다.

＜표3＞ 청구인들의 쟁점상가 관련 사업자등록 이력

(3) 청구인들의 부가가치세 신고내역은 아래 ＜표4＞, ＜표5＞와 같다.

＜표4＞ 청구인 aaa(OOO호)의 부가가치세 신고 내역(2015년 제2기∼2021년 제2기)
＜표5＞ 청구인 bbb(OOO호)의 부가가치세 신고 내역(2015년 제2기∼2021년 제2기)

(4) 청구인들과 ggg 간 2021.10.6. 체결된 쟁점상가 매매계약서의 주요 내용은 아래와 같다.

(가) 청구인 aaa과 ggg 간 매매계약서(OOO호)
(나) 청구인 bbb과 ggg 간 매매계약서(OOO호)

(5) 처분청이 제출한 결의서의 주요 내용은 아래 ＜표6＞, ＜표7＞과 같다.

＜표6＞ 청구인 aaa(OOO호)에 대한 결의서
＜표7＞ 청구인 bbb(OOO호)에 대한 결의서

(7) 청구인들이 제출한 ccc의 사업자등록증명원에 의하면, ccc은 2021.10.8. 개업일을 2021.11.5.로 하여 부동산임대업을 영위하는 것으로 사업자등록을 한 것으로 나타난다.

(8) 쟁점상가를 양수한 후 아래 ＜표8＞과 같이 부가가치세를 신고·납부한 것으로 나타난다.

＜표8＞ ccc의 부가가치세 신고 내역

(9) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점상가가 공실상태에서 권리와 의무의 승계 없이 물건만 양도되었으므로 이를 사업의 포괄양도에 해당하는 것으로 볼 수 없다는 의견이나, 조세법상 납세의무자가 경제활동을 함에 있어서 동일한 경제적 목적을 달성하기 위하여 거래의 당사자들이 여러 가지 법률관계 중 하나를 선택할 수 있는 것이고, 과세관청으로서도 탈세를 위한 것이거나 그 밖의 위법·부당한 목적 등의 특별한 사정이 없는 한 당사자들이 선택한 법률관계를 존중하여야 하는바(대법원 1992.12.8. 선고 92누1155 판결 참조), 청구인들은 쟁점상가 매매계약서에 “본 계약은 포괄양도양수계약”이라고 명시하고 있는 점, 청구인들은 쟁점상가를 사업장 소재지로 하여 부동산 임대업을 영위하였고, 청구인들로부터 쟁점상가를 양수한 ggg도 쟁점상가에서 부동산 임대업을 영위하고 있는 점, 청구인들은 쟁점상가의 양도를 사업의 포괄양도로 보아 세금계산서를 발급하지 않고, 그 양도가액을 부가가치세 과세표준에서 제외하여 부가가치세를 신고하였으며 쟁점상가를 양수한 ggg도 이에 관하여 부가가치세 매입세액 공제를 받지 않은 점 등에 비추어 청구인들과 ggg는 청구인들이 영위한 부동산 임대업을 포괄양수도하는 것으로 의사의 합치가 있었고, 이에 따라 사업의 동일성이 유지된 상태에서 경영주체만 변경된 것으로 인정할 수 있는 반면, 쟁점상가가 공실상태에서 이에 귀속된 권리와 의무의 승계 없이 양도된 것은 청구인들과 양수인 간의 의사와 관계없는 불가피한 사정으로 그와 같은 사정만으로는 청구인들과 양수인 간 체결된 사업포괄양수도계약을 부인하기는 어렵다고 하겠다.

따라서 처분청이 쟁점상가의 양도를 「부가가치세법」제10조 제9항 제2호에 따른 사업의 포괄양도에 해당하지 않는다고 보아 청구인들에게 부가가치세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

 

 

 

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