꼬마빌딩 증여세, 국세청이 자체 감정평가하여 추징한 사례

꼬마빌딩은 증여를 고려하는 분들이 많습니다. 지가는 계속 상승할 것으로 기대되고, 월세수익도 발생하는 보물같은 자산이므로 자녀에게 물려주고 싶은 것이죠. 

 

"증여세는 오늘이 가장 싸다"는 말이 있습니다. 이는 부동산 가치의 계속된 상승을 기본 전제로 한 말이겠지만, 세금 정책의 변화까지도 고려한 표현으로 봐도 무방할 것 같습니다. 증여세 과세는 계속해서 증여 자산의 시가를 최대한 반영하는 방향으로 변화해 왔기 때문이죠.  

 

단독주택이나 다가구 주택, 꼬마빌딩 같은 부동산은 비표준화된 재산이고, 개별 건물의 특징에 따라 바로 옆에 위치해있다고 해도 가격이 천차만별이기 때문에 시가를 산정하는 것이 쉬운일이 아닙니다.  그래서 과거에는 그냥 보충적 평가방법 이라는 이름으로 기준시가로 증여세를 신고했습니다. 기준시가는 일반적인 매매가격보다 훨씬 낮은 것이 일반적이니, 아파트를 증여하는 경우보다 꼬마빌딩을 증여하는 것이 유리하다는 말도 있었죠. 

 

그러나, 2019년 상증세법이 개정된 이후 국세청에서는 기준시가로 신고한 꼬마빌딩 증여건에 대해 자체 감정평가를 한 뒤, 그 감정평가액을 시가로 증여세를 재계산하여 세금을 추징하고 있습니다. 결국 시가만큼 증여세가 과세되도록 하기 위한 조치입니다. 

 

 

오늘은 국세청이 자체 감정평가를 의뢰하여 재산평가심의위원회가 인정한 감정평가액의 시가 인정여부에 대한 다툼사례를 소개해드리고자 합니다. 

 

 

 

 

 

 

 

이 사례의 사실관계는 다음과 같습니다. 

 

* 증여일 (가격산정기준일):  2019.7.24

* 증여세 신고일:  2019.9.10

 

국세청이 이 건에 대해 감정평가를 의뢰하였습니다.

 

* 평가기준일: 2019.10.25

* 평가서 작성일:  2020.4.24

 

이 감정가액을 재산평가심의위원회에서 2020.5.21 시가로 인정하였습니다. 

 

 

납세자의 주장은 이렇습니다.

1) 가격산정기준일(2019.7.24.)부터 무려 6개월이 지난 시점(2020.4.24.)에 소급하여 감정평가를 하였으니, 그 감정평가액은 소급감정가액에 해당하므로 국세청 및 조세심판원 등의 유권해석 등에 의하여 시가로 인정될 수 없다.

2) 증여일부터 가격산정기준일(기준시점)까지 또는 증여일부터 감정평가서 작성일까지는 주거지역에 소재하는 쟁점부동산 주변의 아파트 가격이 폭등하던 시기이므로, 주거지역에 소재하는 쟁점부동산의 가격도 동일하게 폭등하던 시기인바, 가격 폭등시기의 가격상승분이 반영된 증여일 이후 3개월이 경과한 날을 가격산정기준일로 하여 감정한 가액은 증여당시의 시가보다 과대평가되었다.

 

 

이에 대한 국세청의 주장은 이렇습니다.

1) 이 건 증여의 법정결정기한은 2020.4.30.로, 2019.10.25.부터 2020.4.30.까지 사이에 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일이 위치 해 있다면 적법한 기한 내에 이루어진 감정가액이다.

2) 쟁점부동산의 경우 평가기준일과 가격산정기준일 사이에 재산 현황 및 이용 상황의 동일성을 유지하고 있고, 가격 변동에 직접적인 영향을 미칠만한 주위환경의 변화도 없었으며, 평가심의위원회에서도 이와 같은 사정을 고려하여 평가기준일 당시와 감정평가 가격산정기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없는 것으로 판단하였다.

 

 

조세심판원은 결국 국세청의 손을 들어줬습니다.  법정결정기한 ( 2020.4.30) 이내에 평가서 작성일 (2020.4.24)이 있으므로 적법한 기한 내에 이루어졌고, 평가심의위원회에서 시가로 인정했으므로 그 결정을 존중하겠다는 것입니다. 

 

 

다만, 이 심판례의 경우 비판의 소지가 있다고 보여집니다. 

 

이 사례에서 국세청이 의뢰하고 평가심의위원회가 인정한 감정가액은 20.4.24에 평가서를 작성하면서 그 기준일은 19.10.25로 하고 있으니 소급감정가액에 해당합니다. 납세자가 신고시 제출하는 감정가액이 소급감정에 해당하는 경우 그 감정가액은 시가로 인정되지 않는 것과 비교하면 행정편의주의적인 결정입니다.

또 상증세법 시행령에서 평가심의 대상은 "평가기간에 해당하지 않는 기간 (평가기간 외) 에 산출한 감정가액"으로 규정하면서 평가기간 이내에 해당하는지를 판단하는 기준일로 감정평가서 작성일 뿐만 아니라 가격산정기준일도 같이 규정하고 있는데,  이 건 가격산정기준일은 2019.7.24 로서 평가기간 이내이므로 평가심의 대상에 해당하지 않는 것으로 해석할 여지도 있습니다. 

 

 

아무튼, 현재의 과세관행은 이러한 형편이니 자금 운용의 안정성이나 예측가능성을 고려했을 때 꼬마빌딩에 대한 증여세 신고는 감정평가를 받은 후 진행하는 것이 좋다는 판단입니다.  

 

 

 

 

조심2021서1913, 2022.01.26

【제목】
청구인들이 제시한 ○○○의 지가변동률, 인근 아파트의 시가변동률 등만으로는 쟁점부동산에 대하여 가격변동의 특별한 사정이 있다고 인정하기 어렵고 OOO 평가심의위원회에서 평가기준일로부터 가격산정기준일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정한 점 등에 비추어 쟁점감정평가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 과세한 처분이 부당하다는 청구주장을 받아들이기 어려움

【주문】
심판청구를 기각한다.

【이유】
1. 처분개요
가. 청구인들과 AAA은 2019.7.24. 아버지 BBB과 삼촌 CCC이 지분 9/10과 1/10을 각각 소유한 ○○○ (대지 ○○○, 건물 ○○○, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 증여받은 후 (청구인 DDD 4/10, 청구인 EEE 3/10, AAA 3/10), 쟁점부동산을 기준시가인 OOO원으로 평가하여 2019.9.10. 아래 표1과 같이 2019.7.24. 증여분 증여세 합계 OOO원을 각각 신고ㆍ납부하였다.
나. ○○○청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2020.4.22. ~ 2020.6.30. 기간 동안 청구인들에 대한 증여세 세무조사를 실시한 결과, 청구인들이 기준시가로 평가하여 신고한 쟁점부동산에 대하여 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항 각 호외의 부분 단서규정에 근거하여 주식회사 ○○○과 감정평가법인 ○○○(이하 “쟁점감정평가법인들”이라 한다)에 쟁점부동산의 지분 7/10에 대한 감정평가를 의뢰하여 증여일로부터 3개월이 경과한 시점인 2019.10.25.을 평가기준일로 하고 2020.4.24.을 평가서작성일로 하여 아래 표2와 같이 감정평가를 한 후, 쟁점부동산의 감정가액을 10/10 지분으로 환산한 가액의 평균액인 OOO원(토지 OOO원, 건물 OOO원, 이하 “쟁점감정평가액”이라 한다)을 OOO “재산평가심의위원회”에 시가인정 심의 신청을 하였다.
재산평가심의위원회는 2020.5.21. 쟁점부동산이 평가기준일부터 감정평가일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제1항 각 호외의 부분 단서규정에 따라 쟁점감정가액을 증여일 현재 시가로 보는 것이 타당하다는 취지의 결정을 하였다.
이에 따라 조사청은 처분청에 과세자료를 통보하였고, 처분청은 2020.11.16. 및 2020.11.26. 청구인들에게 아래 표3과 같이 2019.7.24. 증여분 증여세 합계 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.
다. 청구인들은 이에 불복하여 2021.2.9. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
가. 청구인들 주장
이 건 증여세 부과처분은 아래와 같이 위법한 과세이므로 취소하여야 한다.
(1) 이 건 세무조사는 원천적으로 잘못된 조사이다. 과세당국이 편법 증여를 막겠다는 목적으로 본 조사를 시행했다면 그 시행기준을 사전에 정확하게 명시하고 납세자들에게 명확하게 알려서 납세자들이 수긍하고 따를 수 있도록 해야 할 것이고, 납세자가 사전에 의사결정을 할 수 있도록 가이드라인에 해당하는 시행령을 미리 만들고 시행했어야 하나, 꼬마빌딩을 증여받은 사람 중 조사대상자 기준을 공개하지 않고 아무런 근거 및 기준 없이 조사대상자로 선정하는 것은 소급적용에 해당할 뿐 아니라 헌법에 위배되는 처분이다.
(2) 오로지 쟁점부동산에 대한 증여세를 부과할 목적으로 감정평가를 직접 의뢰하여 감정평가를 하면서도 증여일도 아닌 임의로 특정한 2019.10.25.을 감정평가 기준시점으로 정하여 감정평가를 한바, 이는 증여일 현재를 기준으로 한 시가산정의 대원칙에 위배되므로 시가로 적용하는 것은 부당하다.
감정평가를 하는 경우 가격산정기준일을 상속개시일로 하여야 한다는 취지의 기획재정부 유권해석(OOO, 2021.1.27.)가 생산된 이후 처분청은 평가기준일(증여일)을 가격산정기준일로 하여 감정평가를 의뢰하고 있는바, 이는 가격산정기준일을 임의로 증여일로부터 3개월이 경과하는 날로 하여 감정평가한 것이 잘못되었다는 것을 스스로 인지하고 있다는 증거이고, 법정결정기한 중에서 임의로 정한 가격산정기준일을 기준으로 평가한 가액을 시가로 하여 과세한 이 건 처분은 ‘시가에 근접한 평가를 도모’한다는 법령의 개정취지에도 부합하지 아니한다.
(3) 가격산정기준일(2019.7.24.)부터 무려 6개월이 지난 시점(2020.4.24.)에 소급하여 감정평가를 한바, 쟁점감정평가액은 소급감정가액에 해당하므로 국세청 및 조세심판원 등의 유권해석 등에 의하여 시가로 인정될 수 없다.
(4) 증여일부터 가격산정기준일(기준시점)까지 또는 증여일부터 감정평가서 작성일까지는 주거지역에 소재하는 쟁점부동산 주변의 아파트 가격이 폭등하던 시기이므로, 주거지역에 소재하는 쟁점부동산의 가격도 동일하게 폭등하던 시기인바, 가격 폭등시기의 가격상승분이 반영된 증여일 이후 3개월이 경과한 날을 가격산정기준일로 하여 감정한 가액은 증여당시의 시가보다 과대평가되었고, 또한 조사청 스스로 가격변동이 있다는 사실을 입증하고 있는 바와 같이 증여받은 재산인 쟁점부동산의 증여일과 감정평가서 작성일까지의 기간동안 지가상승률은 무려 4.773％에 달하므로 쟁점감정평가액을 시가로 적용할 수 없다.
(5) 쟁점감정평가액은 최소한 증여당시보다 지가변동율 만큼 높게 평가된 사실이 입증되었음에도 쟁점감정평가액을 증여당시의 “시가”로 인정하게 되면 납세자는 “증여 당시의 시가”를 기준으로 한 세금보다 과대평가된 부분에 대한 증여세를 추가 부담하게 되어 결과적으로 납세자의 재산권을 침해하는 것이다.
(6) 국세청은 현재 보충적 평가방법에 따라 신고한 증여재산에 대하여 감정평가를 직접 의뢰하여 과세하고 있으면서, 그 대상자의 범위를 공개를 하고 있지 않고, 2019년에 꼬마빌딩 감정평가는 2020년부터 적용한다는 각종 언론보도에 대하여 2019년 중에 단 한번도 정정보도를 한 사실이 없어, 2020년 이후 증여분부터 감정평가를 하는 것으로 온 국민들이 이해하게 하였는바, 이러한 국세청의 비공개 선별 감정평가와 언론보도는 납세자의 예측가능성 및 조세평등주의를 침해하는 것이다.

나. 처분청 의견
법정기한 내에 적법하게 이루어졌고 합리적이고 객관적인 방법에 의해 평가가 이루어진 쟁점감정평가액은 시가에 해당하고, 대법원 판결 등에서 이 건과 쟁점이 동일한 사안에 대하여 한결 같이 처분이 적법하다고 판단하였는바, 청구주장은 이유 없다.
(1) 청구인들은 쟁점부동산을 감정평가한 것이 조세평등주의 등에 반해 헌법에 위배된다고 주장하나, 감정평가제도의 목적 및 취지가 조세의 부과가 공정하고 평등하게 이루어지도록 하는 조세평등주의의 가치를 구체적으로 실현하기 위함임을 감안하면 조세평등주의에 위배된다는 청구주장은 인정하기 어렵고, 공평과세 실현이라는 목적의 달성과 인력과 예산 등 현실적인 제약을 함께 고려하여 부득이 그 대상과 범위를 적정한 수준으로 한정하여 실시할 수밖에 없는 것인바, 국세청이 모든 납세자에 대해 세무조사를 실시하지 아니하고 세무조사를 통해 탈루세금을 모두 밝혀낼 수 없다하여 세무조사 제도가 조세평등주의에 반하여 위법하거나 부당하다고 할 수는 없는 것이며, 납세자의 입장에서 통상 인근 물건의 시세 등을 통해 보충적 평가방법에 의한 평가액이 실제 가치에 못 미친다는 사실과 과세관청이 납세자가 신고한 보충적평가액을 그대로 인정하지 않고 시가에 의해 과세할 수 있다는 사실을 충분히 예상할 수 있으므로 납세자의 예측가능성, 법적안정성을 침해하지 않거나 그 침해 정도가 중요하다고 보기 어렵고, 이 건 부과처분의 경우 공평과세의 원칙이 예측가능성 등 납세자의 권리보호보다 절실히 요구되는 경우에 해당한다고 보아야할 것이며, 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증법”이라 한다)은 시행령이 개정되기 이전부터 상속ㆍ증여재산에 대한 평가는 시가를 기준으로 평가함을 명확하게 규정하고 있었고, 시행령이 개정된 이후 과세관청이 감정평가를 실시하여 시가로 인정된 감정가액으로 평가할 수 있음에도 감정평가를 실시하지 않는다는 뜻으로 납세자에게 신뢰의 대상이 되는 공적인 견해표명을 한 바도 없어 신의성실 원칙을 적용할 수 없으며, 납세자가 상속ㆍ증여세를 신고하기 전에 비주거용 부동산 감정평가에 대한 적극적인 안내ㆍ홍보를 하지 않았다는 사정만으로는 신의성실의 원칙에 위반될 정도로 심한 배신행위를 하였다고 볼 수 없으므로, 청구주장은 이유 없다.
(2) 청구인들은 쟁점감정평가액의 가격산정기준일이 증여일이 아니고, 증여일로부터 가격산정기준일 또는 감정평가서 작성일까지의 가격 변동이 커 증여일 현재의 시가로 볼 수 없다고 주장하나, 가격산정기준일이 평가기준일과 일치하여야만 한다면 평가기준일을 제외한 다른 일자에 있는 매매ㆍ감정가액 등도 시가가 될 수 없어 상증법 상 시가 평가 원칙에 반하게 되는 것이고, 가격산정기준일 이후의 가격변동은 쟁점감정평가액에 영향을 전혀 미치지 아니하였으므로 평가기준일부터 가격산정기준일까지 가격변동의 특별한 사정이 있는지 여부를 판단하여야 할 것이며, 쟁점부동산의 경우 평가기준일과 가격산정기준일 사이에 재산 현황 및 이용 상황의 동일성을 유지하고 있고, 가격 변동에 직접적인 영향을 미칠만한 주위환경의 변화도 없었으며, 평가심의위원회에서도 이와 같은 사정을 고려하여 평가기준일 당시와 감정평가 가격산정기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없는 것으로 판단하였고, 쟁점감정평가액이 평가기준일 시점의 가액을 초과할 수 있다 하더라도 평가기준일과 감정평가서 가격산정기준일 사이에 가격변동 수준이 미미하여 쟁점감정평가액이 상증법 상 상속ㆍ증여 당시의 시가의 개념에 부합하다고 인정할 만한 범위내의 가액이라면 이를 시가로 보는 것이 바람직하다 할 것이므로 쟁점감정평가액은 객관적 교환가치를 반영한 정상적인 범위내의 가액에 해당하므로 시가로 인정되어야 할 것이다.
또한, 청구인들은 쟁점부동산의 개별공시지가 상승하여 가격변동의 특별한 사정이 있다고 보아야 한다고 주장하나, 쟁점부동산의 개별공시지가의 상승은 개별적 가격상승 요인보다는 현실화 제고라는 정책적 목적에 기인한 것으로 보이는바, 공시가격의 현실화 측면을 감안할 경우 개별공시지가의 변동을 개별 부동산의 실제 가격변동과 동일하게 볼 수 없으며, 가격산정기준일 이후에 있는 개별공시지가의 상승을 쟁점감정평가액에 대한 가격변동의 특별한 사정으로 보기는 어렵다.
(3) 청구인들은 쟁점감정평가액이 소급감정에 의한 것이어 시가로 인정될 수 없다고 주장하나, 이 건 증여의 법정결정기한은 2020.4.30.로, 2019.10.25.부터 2020.4.30.까지 사이에 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일이 위치 해 있다면 적법한 기한 내에 이루어진 감정가액이라 할 것인데, 쟁점감정평가액의 가격산정기준일은 2019.10.25.이고 감정평가서 작성일은 2020.4.24.이어서 모두 법정결정기한 내에 이루어졌는바, 쟁점감정평가액은 법정기한을 넘겨 이루어진 소급감정가액이 아닐 뿐만 아니라, 법원은 감정가액에 의해 상속ㆍ증여재산을 평가한 사건들에 대해 해당 감정가액이 시가에 부합 하는지 여부를 문제 삼을 뿐 감정평가 시기에 대해서는 제한을 두지 않고 판단하여 오고 있다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점
재산평가심의위원회의 심의를 거친 쟁점감정평가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 과세한 처분의 당부
나. 관련 법령
생략
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인과 처분청이 제출한 증빙서류의 주요 내용은 아래와 같다.
(가) 2019.2.12. 상증법 시행령 개정시 평가기간 후 법정결정기한 (증여세 과세표준 신고기한부터 6개월)까지 발생한 매매등 사례가액(매매사례가액, 감정평가액, 공매ㆍ수용가액 등) 에 대하여 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정할 수 있도록 개정하였고, 동 규정은 2019.2.12. 이후 증여받는 분부터 적용하는 것으로 확인된다.
(나) 조사청은 쟁점감정평가액을 OOO “재산평가심의위원회”에 시가인정 심의 신청을 하였고, 2020.5.21. 재산평가심의위원회에서 쟁점부동산이 증여일부터 감정평가일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로 상증법 시행령 제49조 제1항 각 호외의 부분 단서규정에 따라 상속일 현재 시가로 보는 것이 타당하다는 취지의 결정을 한 것으로 확인된다.
(다) 청구인들이 쟁점부동산 증여일(2019.7.24.)부터 쟁점부동산 감정평가서 상 가격산정기준일(2019.10.25.) 및 감정평가서작성일(2020.4.24.)까지의 기간 동안 가격변동의 특별한 사정이 있으므로 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제1항 각 호외의 부분 단서규정을 적용할 수 없고, 증여 당시 시가보다 높은 가액인 쟁점감정평가액을 시가로 한 이 건 처분이 납세자의 재산권을 침해한다고 주장하면서 OOO 재개발 관련 ‘OOO자 기사’, 인터넷 부동산정보 사이트 OOO 조회자료, 쟁점부동산 개별공시지가 변동 내역 등을 제출하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 재산평가심의위원회의 심의를 거친 쟁점감정평가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 과세한 처분이 부당하다고 주장하나, 쟁점감정평가액은 가격산정기준일(2019.10.25.) 및 감정평가서 작성일(2020.4.24.)이 모두 법정결정기한(2020.4.30.) 이내이고, 조사청의 신청에 따라 평가심의위원회가 평가기준일 이후부터 가격산정기준일 등까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 시가로 인정한 것으로 확인되므로, 2019.2.12. 개정된 법령에 따라 증여일 현재 상증법에 따른 시가로 볼 수 있는 점, 청구인들이 제시한 ○○○의 지가변동률, 인근 아파트의 시가변동률 등만으로는 쟁점부동산에 대하여 가격변동의 특별한 사정이 있다고 인정하기 어렵고 OOO 평가심의위원회에서 평가기준일로부터 가격산정기준일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정한 점 등에 비추어 위와 같은 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

 

 

 

written by 로이세무회계

 

 

 

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