아파트 상속시 감정평가 받는게 유리할까?

 

 

 

 

지난 수년간 이어진 집값 상승으로 고가주택 기준인 9억원 (현행 양도소득세)을 초과하는 아파트들이 많아졌습니다. 예전 같은 경우 수도권 내 아파트 1채만 보유했다면 이를 양도해도 양도소득세 부담이 없기에 세금을 신경쓰지 않았지만, 지금은 대부분 양도소득세가 발생하기에 세금을 고려하셔야 합니다.

상속 또한 마찬가지인데요.

9억원을 초과하는 아파트가 많지 않던 시절에는 상속세 신고시 유사매매사례가액 (같은 아파트 단지내 기준시가가 동일하거나 유사한 호수의 가까운 날의 실거래가) 을 적용해 신고해도 세무상 리스크와 상속세 부담이 크지 않았습니다.

그러나 최근 아파트 가격이 많이 상승하면서, 부모님께서 평생 거주해오신 아파트 1채만 상속받는 경우에도 상속재산가액이 20억, 30억을 초과하는 경우가 많아졌죠.

더욱이 국토부 실거래가가 한번 뜰때마다 해당 단지내 신고가인 경우가 대부분이어서, 단순히 유사매매사례가액을 적용하는 것이 고민스러워졌습니다.

그렇다면, 아파트의 경우 꼭 유사매매사례가액을 적용해야만 하는 것일까요?
상속세 신고시 '시가'로 인정되는 것에는 무엇이 있을까요?

결론부터 말하면, 유사매매사례가액만이 시가로 인정되는 것은 아니며,
만일 '감정가액'이 있다면 '유사매매사례가액' 보다 우선합니다.

현행 (2021.9월 기준) 상증세법에 따르면,

"시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다." 고 하면서,

다음의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 시가로 인정한다고 정하고 있습니다.

" 1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.
2. 해당 재산(법 제63조제1항제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여
둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이
평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액.
3. 해당 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. "

나아가, 아래와 같이 유사매매사례가액도 시가로 인정하고 있는데요.

"기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다. "

유사매매사례가액과 감정평가액 중 우선순위에 대해서는
"해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 유사매매사가액을 적용하지 아니한다." 고 규정하고 있습니다.

즉, 감정가액이 있다면 유사매매사례가액을 적용하지 않고 감정가액이 우선한다는 것입니다.


물론 감정가액을 적용하는 것이 항상 무조건 유리한 것은 아닙니다.
감정평가 수수료를 별도로 부담해야 하고, ( 대략적인 수수료 규모  http://www.haac.co.kr/appraisal-fee/ .  감정평가 수수료는 감정평가법인별로 상이함)
과세당국이 판단했을 때 감정가액이 과도하게 낮다고 판단할 경우 국세청이 자체 감정을 하여 세액이 바뀔 수 있습니다.

그럼에도 불구하고, 20억 이상의 아파트를 상속받는 경우에는 일단 탁상감정이라도 받은 후,
감정평가액 신고 여부를 세무사와 상담하는 것이 상속인들에게는 유리할 것으로 판단됩니다.

감정평가를 받아 그 가액으로 신고하는 경우에도, 감정가가 매매사례가액 대비 일정한 비율보다 낮은 경우,
세무서장이 다른 감정기관에 의뢰하여 재감정을 실시할 수 있으므로,
상속세 신고는 반드시 세무사와 먼저 상담한 후 진행하여야 합니다.

 

 

 

 

 

written by 로이세무회계

 

 

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