[부동산 임대업] 부동산 임대업자, 간이과세 적용이 유리할까?

2021년에 간이과세 관련 규정들이 엄청나게 개정되었습니다.

부동산 임대업자들을 위해, 부동산임대업에만 포커스를 두고 간이과세 전반적인 내용들을 설명하고자 합니다.

 

(본 설명은 2022년 2월, 작성일 현재 세법을 기준으로 합니다.)

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간이과세란

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간이과세란 사업규모가 영세한 사업자에 대해 납세의무 이행에 편의를 도모하고 세부담 등을 덜어주기 위해 공급대가에 업종별 부가가치율 및 세율을 적용하여 간편하게 납부세액을 계산할 수 있도록 해준 제도를 말합니다.

 

 

 

 

 

간이과세 적용 범위

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사업규모가 영세한 사업자를 위한 제도이므로, 그 적용 기준을 따로 두고 있습니다.

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1. 간이과세 배제업종이 아니어야 합니다.

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2. 직전연도의 공급대가의 합계액이 8천만원에 미달하는 개인사업자여야 합니다.

* 원래 4,800만원 이었지만 2021.1.1 이후 개시하는 과세기간분부터 8천만원으로 상향

 

단, 신규로 사업을 시작하는 개인사업자는 첫 해 부가세를 포함한 매출액 합계가 8천만원에 미달될 것으로 예상되면 사업자등록 신청시 간이과세를 신청하여 적용받을 수 있습니다. 이 경우 최초 과세기간은 간이과세자로 봅니다.

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한편 간이과세가 적용되지 않는 다른 사업장을 보유하고 있는 사업자는 간이과세를 적용받을 수 없습니다.

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3. 대통령령으로 정하는 사업자가 아니어야 합니다.

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법에서는 업종, 규모, 지역 등을 고려해 대통령령으로 정하는 사업자는 간이과세를 배제한다고 되어 있습니다.

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4. 전전년도 기준 복식부기의무자가 경영하는 사업이 아니어야 합니다.

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부동산 임대업의 간이과세 적용 기준

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1.

먼저, 부동산 임대업이 간이과세 배제업종인지 부터 보면,

부동산 임대업의 경우 간이과세 배제업종은 아닙니다. * 부동산 매매업은 간이과세 배제 업종에 해당합니다.

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따라서, 규모 요건만 갖춘다면 간이과세를 적용받을 수 있습니다.

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2.

위에서 간이과세자가 되려면, 직전 연도 공급대가 합계액이 8천만원에 미달해야 한다고 말씀드렸는데요,

부동산임대업의 경우 이 기준이 조금 다릅니다.

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부가세법 제61조 제1항에 제3호에 따르면,

부동산임대업 또는 과세유흥장소를 경영하는 사업자 로서 직전 연도 공급대가의 합계액이 4,800만원 이상인 사업자는 간이과세자로 보지 아니한다고 규정하고 있거든요.

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그래서 부동산임대업은 직전연도 공급대가 합계 (부가가치세를 포함한 임대수익 합계)가 4,800 만원에 미달한 경우에만 간이과세를 적용받을 수 있습니다.

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만일, 부동산임대업자가 여러 개의 사업장을 운영하는 경우 어떨까요?

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이 역시 부가세법 제61조 제1항 제4호에서 부동산임대업자에 대해 별도로 규정하고 있는데요,

부동산임대업을 둘 이상 경영하고 있는 사업자의 경우 그 둘 이상의 사업장의 직전연도 공급대가 합계액이 4,800만원 이상인 사업자는 간이과세자로 보지 아니한다고 규정하고 있습니다.

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결론적으로, 부동산 임대업자가 간이과세를 적용받으려면 모든 임대사업장의 임대수익 (부가세 포함) 합계가 4,800만원에 미달해야 합니다.

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3.

부동산임대업 중 기획재정부령으로 정하는 것은 간이과세가 배제됩니다.

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구체적으로는 특별시, 광역시, 특별자치시, 행정시 및 시 지역에 소재하는 부동산 임대사업장을 경영하는 사업자로서 국세청장이 정하는 규모 이상의 사업을 말하는데요,

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국세청고시에서 세부적으로 정하고 있습니다.

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따라서, 이 지역에서 일정 규모 이상의 사업을 하는 부동산임대업자는 간이과세가 배제됩니다.

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4.

전전년도 기준 복식부기의무자가 경영하는 사업은 간이과세 적용 배제​하는데요,

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부동산임대업의 복식부기의무 기준은 '직전 과세기간 수입금액 합계액' 7,500만원 이상입니다.

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간이과세자에 해당하는 경우 부가세 처리는 어떻게 하는지?

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1.

간이과세자는 일반 과세자와 달리 부가가치세를 1년에 한번 신고합니다.

대신에 예정부과제도를 통해 7월에 한 번 국세청에서 결정해준 세액을 납부하게 됩니다.

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2.

해당 과세기간의 공급대가 합계액이 4,800만원 미만인 경우 부가세 납부 의무가 면제됩니다.

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3.

원래 간이과세자는 세금계산서를 발급할 수 없었는데요,

2021.7.1 이후 공급분부터 세금계산서 발급의무가 신설되었습니다.

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이에 따라, 직전연도 공급대가 합계가 4,800만원 이상~ 8,000만원 미만인 간이과세자 중 영수증 발행대상 사업자를 제외한 자는 세금계산서 발급이 의무가 됐습니다.

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그러나, 부동산임대업자는 간이과세자가 되면 여전히 세금계산서를 발급할 수 없습니다.

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4.

간이과세자가 되면, 매출세액은 다음과 같이 계산합니다.

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매출세액 = 공급대가 (부가세가 포함된 금액) x 부가가치율 ( 부동산임대업: 40%) x 10%

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여기에 공제세액을 차감하여 최종 납부할 부가가치세를 계산합니다.

공제세액은 다음과 같은 것들이 있습니다.

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(1) 세금계산서 수취세액공제 등 : 공급대가 (부가세 포함금액) x 0.5%

(2) 매입자발행세금계산서 세액공제 : 공급대가 (부가세 포함금액) x 0.5%

(3) 신용카드매출전표 등 발행세액공제 : 공급대가 x 1.3% (연간 한도 1천만원)

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다만, 위의 매출세액에서 공제세액을 차감한 금액이 (-) 인 경우에도 환급은 해주지 않습니다.

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부동산임대업자, 간이과세가 과연 유리할까?

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간이과세 적용기준에 부합하는 경우 국세청에서 과세유형 전환 통지를 합니다.

그러나 이 경우에도 무조건 간이과세자로 부가세를 내야 하는 것은 아닙니다.

간이과세 포기 제도가 있으므로, 일반과세자로의 전환은 언제든지 가능합니다.

물론, 간이과세를 포기한 경우 3년간은 간이과세를 다시 적용받을 수 없습니다.

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간이과세자가 무조건 유리하다고 할 수도 없고, 불리하다고 할 수도 없습니다.

어떤 것이 유리한 지는 세무 전문가와 상담 후 결정해야 합니다.

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관련하여 세무 신고 또는 상담이 필요하신 분은 "부동산 임대업 전문" 로이세무회계에 연락주세요. 

 

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written by 로이세무회계

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